Жилищностроителните кооперации (ЖСК) са регламентирани в специален закон – Закон за жилищностроителните кооперации (ЗЖСК). Фактът, че е приет през 1978 г. и последно изменен през 1998г., е достатъчно красноречив относно динамичността в развитието на жилищностроителните кооперации.
Целта на жилищностроителната кооперация е да снабди на членовете ѝ със собствени жилища, гаражи и ателиета чрез организиране на строителна дейност, както и помещения, предназначени за стопански, административни и други обществени нужди. Следователно ЖСК се образува, за да се придобие право на собственост върху построените обекти в сградата.
Членуването е доброволно, а в ЗЖСК е регламентирано, че ЖСК се подпомагат от държавата и общинските съвети подпомагат жилищностроителните кооперации, като: определят ежегодно терените за кооперативно жилищно строителство или отстъпват на жилищностроителните кооперации право на строеж върху държавна или общинска земя.
За да се образува, са необходими най-малко шест члена за изграждането на най-малко шест самостоятелни имота. ЖСК се образува на учредително събрание, което взема решение за учредяването, приема устав и избира управителен и контролен съвет. ЖСК възниква като юридическо лице с вписването ѝ в регистъра към окръжния съд по седалището ѝ.
Членовете на ЖСК се приемат въз основа на писмена молба, подадена до управителния съвет. Съществуват и т.нар. членове по право. Това са собствениците на отчуждени недвижими имоти за кооперативно жилищно строителство и за други мероприятия по Закона за териториално и селищно устройство (ЗТСУ), когато по тяхно искане се обезщетяват с отстъпване на жилище в сградата на жилищностроителната кооперация, както и юридически лица, за които задължително е предвидено в утвърдения архитектурен план на сградата на ЖСК изграждането на помещения, предназначени за стопански, административни и други обществени нужди.
Основно изискване на ЗЖСК е за всеки член да е налице свободен обект, който да не е разпределен на друг кооператор. Възможно е и членуването в ЖСК за придобиване на съсобственост. Нови членове на ЖСК се приемат с решение на общото събрание.
Всеки член има право:
- Да придобие жилище или друг имот, построен от ЖСК
- Да участва с право на глас в общото събрание;
- Да избира и да бъде избиран в управителния и контролния съвет;
- Да иска отмяна на решения на управителния съвет и на общото събрание;
- Да иска свикване на общото събрание в предвидените в закона случаи.
Членството в ЖСК се прекратява поради:
- Доброволно напускане;
- Освобождаване по решение на общото събрание;
- Изключване;
- Смърт.
ЗЖСК е практически архаичен закон. Важните въпроси, на които трябва да се обърне внимание са именно не начините за учредяване и регистриране на ЖСК, а последиците, които се пораждат, когато ЖСК е възникнало в далечната 1992 г., да речем, но все още не е прекратено.
Какви са основанията за прекратяване на ЖСК? Законодателят ги урежда в чл. 35 до чл. 38 от ЗЖСК. Същественото е, че след снабдяването на всички членове с нотариални актове, възниква основание за прекратяване на ЖСК. ЖСК може да бъде прекратена преди започване или завършване на строежа с решение на общото събрание, което определя начина за уреждане на имуществените отношения.
Интерес поражда основанието, по силата на което след като всички членове бъдат снабдени с нотариални актове, ЖСК се прекратява. В хипотезата, която посочихме, а именно възникнала ЖСК през 1992г., но все още непрекратена, можем да направим извода, че не всички членове на кооперацията са се сдобили с нотариални актове, поради една или друга причина. Тези причини могат да бъдат различни, а именно - неприемане на наследниците, неспазване на определени правила в устава на ЖСК и прочие.
Тук възможността, която се открива пред нас, е уредена в чл. 23 от ЗЖСК, който гласи, че при смърт на кооператор членствените му права и задължения преминават върху членовете на неговото семейство, които имат право да придобият имота. Когато членовете на семейството се откажат от членуване в ЖСК или когато няма такива, то тогава в членствените му права могат да встъпят неговите низходящи по права линия, а когато няма низходящи - възходящите му по права линия до първа степен, ако в едномесечен срок от смъртта на наследодателя, съответно от отказа на членовете на семейството му, уведомят писмено управителния съвет и представят документите по чл. 12 ЗЖСК. Парадоксът е, че последнияте отменен с ДВ, бр. 21 от 1990 г. Това насочва към нормативна празнота относно необходимите документи
В хипотезата, в която член на управителния съвет е починал, трябва да се спазят процедурите в закона и устава на кооперацията. Промените, касаещи управителния съвет на кооперацията се вписват в Окръжния съд по седалището й, където първоначално е регистрирана самата ЖСК по съответното фирмено дело.
За да се избере нов управителен съвет, трябва да бъде проведено общо събрание на членовете на кооперация, на което да бъде гласувано кои ще бъдат членовете на управителния съвет на кооперацията. Общото събрание се свиква съгласно устава или съгласно закона, който насочва, че общото събрание се свиква от управителния съвет. То може да бъде свикано и по искане на една трета от членовете на ЖСК . Искането се отправя писмено до управителния съвет. Ако управителният съвет не свика събранието в двуседмичен срок от поискването, то се свиква от контролния съвет в нов двуседмичен срок.
Общото събрание се свиква с писмена покана, връчена на всички членове най-малко седем дни преди събранието. Поканата трябва да съдържа дневния ред, датата и мястото на събранието. Възможно е уставът да предвожда връчване чрез чрез залепване на поканата на вратата на имота, ако този ред е изрично уреден и не противоречи на закона.
Заседанията на общото събрание са законни, ако присъстват повече от половината от кооператорите. Тук е важно да се представи актуален списък на членовете на кооперацията, за да може да се установи съответният кворум. Всеки кооператор има право на един глас в общото събрание, независимо от това за колко имота се е включил. Когато няколко лица членуват в жилищностроителна кооперация, за да придобият в съсобственост един имот, те имат право на един глас.
Необходимо е да бъде съставен протокол за проведеното общо събрание. Решенията на общото събрание се вземат с обикновено мнозинство от гласовете на присъстващите кооператори, освен когато законът или уставът предвиждат друго. При входиране на документите за промяна е необходимо да се представи и смъртен акт на предишните членове на управителния съвет.
След като се спазят всички изисквания на закона и устава, вече е възможно вписване на новия управителен съвет по фирменото дело на жилищностроителната кооперация, който може да пристъпи към действия за прекратяване на кооперацията.